گاهی خانه ها بیش از یک مالک دارند. خانه های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه گذاری تبدیل به آپارتمان می شوند. در این حالت مالک و سرمایه گذار هر دو ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می کنند. بحث ملک مشاع در سهم الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه ای به ارث می رسد و هر کدام ار وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می گیرد.
تفاوت افراز ملک مشاع با تفکیک
- برای تفکیک ملک، یک مالک کافی است، اما برای افرازملک مشاع وجود حداقل دو شریک الزامی است.
- در تفکیک رضایت همه مالکین شرط است. اما در افراز، با طرح دعوی توسط یک نفر از مالکین نیز رسیدگی می‌شود.
- تفکیک صرفا تقسیم ملک است، اما در افراز علاوه بر تقسیم، تعیین سهم و اختصاص هر سهم به مالک خود نیز انجام می‌شود.
- تفکیک صرفا در اداره ثبت انجام می‌شود. اما افراز هم از اداره ثبت و هم از دادگاه قابل پیگیری است.
- در افراز، رای صادر می‌شود، اما خروجی تفکیک، صورتمجلس تفکیکی است.
نحوه تقسیم سود و زیان در اموال مشاع:
معمولاً سود و زیان در اموال مشترک به میزان شراکت تقسیم می شود. مثلاً کسی که مالک 3 دانگ زمین است، 3 دانگ از سود زمین را که مثلاً اجاره بهایی است که از مستأجر گرفته می شود، خواهد برد. همچنین 3 دانگ از زیان های آن را نیز متحمل خواهد شد مثلاً مالیاتی که به زمین تعلق می گیرد.
به هر مقداری شرکاء اختیار دارند که سود و زیان را بین خود تقسیم کنند اما چنانچه توافق شود که یکی از شرکاء تمام سود را ببرد و شرکای دیگر سهمی در سود نداشته باشند، این شرط نامشروع و باطل است و تقسیم سود به نسبت شراکت آنها انجام خواهد گرفت.
مشاوره حقوقی با وکیل ملکی در تهران
سند ملک مشاع
انواع اسناد در قوانین مدنی و ثبت :
قانون مدنی سند را بر دو نوع سند عادی و رسمی تقسیم کرده است و تعاریفی برای هر کدام ارائه کرده است. قانون مدنی اسنادی را رسمی می داند که:
1. در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است
2.اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است
3. اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد مشروط به اینکه تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد و سند بر طبق مقرات قانونی تنظیم شده باشد و سند عادی سندی است که به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده اما مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا ترتیبات مقرره قانونی در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که امضا یا مهر طرف را داشته باشد عادی است.
قانون ثبت: سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد .
با توجه به اینکه سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود مطابق قانون مدنی سند رسمی می باشد ولی طبق قانون ثبت سند رسمی محسوب نمی شود.
سند رسمی قانون مدنی با سند رسمی قانون ثبت چه تفاوتی دارد؟ سند رسمی قانون ثبت بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و اگر اختلاف یا اشکال و یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود .در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد .
سند مالکیت ملک مشاع: سند مالکیت بنا بر تعریف قانون مدنی از اسناد رسمی است که مهمترین اسناد است زیرا اعتبار آن برای همه افراد است و تمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهند و می دهند اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد مثلا: با ارائه اسناد مالکیت ،اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.
نحوه انجام افراز ملک مشاعی از طریق اداره ثبت
در صورتی که ملک مذکور دارای پلاک ثبتی باشد، از طریق ثبت به شکل زیر می‌توان افراز را پیگیری نمود:
- ثبت تقاضای افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک
- بررسی جریان ثبتی ملک مورد نظر و بررسی سند ثبتی صادر شده برای آن
- معاینه محلی و بررسی موقعیت و ویژگی های ملک توسط کارشناس و نقشه بردار جهت افراز ملک
- حضور تمام مالکین در روز نقشه برداری
- تهیه صورت جلسه افراز و امضای آن توسط کارشناس، نقشه بردار و متقاضی و تعیین حدود و مساحت و ابعاد هر قطعه
- اعلام نظر نهایی توسط اداره ثبت مبنی بر افراز ملک مشاع
مشاوره حقوقی رایگان با وکیل ملکی در تهران
021-44228541
بیشتر بدانید: آشنایی با انواع سند ملکی
بیشتر بدانید: وکیل زمین خواری کیست؟
بدون دیدگاه